中文摘要
公积金在不同房价下的社会福利效应，是研判公积金制度属性与政策优化方向的关键。本文结合租买选择理论、俱乐部理论与斯塔克尔伯格理论，首次构建公积金分析的理论框架，探讨不同房价下公积金的社会福利效应，并引申对公积金制度属性与政策调整方向的判断。研究发现，“门槛”效应、“拥挤”效应、“规模”效应使公积金福利与房价呈“正弦曲线”关系。房价较低时公积金的社会福利改善效应较大，但房价超过一定门槛后则会向负向抑制转变。房价较低时政策调整应以单项措施为主，由下调贷款利率向降低首付比例转变。房价提高后政策要向组合措施转变，“提升贷款限额、降低首付比例、下调贷款利率”能显著扩大公积金正向调节的房价区间。房价较高后，“降低首付比例、提升贷款限额”的措施能弱化公积金的逆向调节作用，当房价过高且抑制经济增长时公积金则可能会抑制社会福利。